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REQUISITO DELLA DETENZIONE MATERIALE E DIRETTA

L’Amministrazione finanziaria, con la circolare AdE 20/E/2011 ha precisato che non potrà continuare a fruire della detrazione l’erede che abbia concesso in comodato l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi. Con la circolare AdE 13/E/2013 viene ribadito che anche nel caso in cui l’avente diritto della detrazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, il beneficio si trasferisce all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

LE DEFINIZIONI DI “POSSESSORE” E “DETENTORE”

È “possessore” colui che vanta sull’immobile un diritto di proprietà o un altro diritto reale diverso dalla proprietà (quale usufrutto, uso, abitazione); a titolo esemplificativo, sono possessori l’usufruttuario di un appartamento o, limitatamente alle parti comuni, il condominio.
Sono “detentori” il familiare del possessore, il conduttore, il comodatario, il socio della cooperativa a proprietà indivisa, il socio di società di persone, il promissario acquirente. La detrazione spetta ai suddetti soggetti che abbiano sostenuto le spese, nella misura in cui le stesse siano effettivamente rimaste a loro carico.

CASO 1: VENDITA E CESSIONE A TITOLO GRATUITO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE SULLA QUALE SONO STATI REALIZZATI GLI INTERVENTI

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata (in tutto o in parte) è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (articolo 16-bis, comma 8, Tuir). Tale disposizione ha prodotto effetti sul prezzo di acquisto dell’immobile e comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi (C.M. 57/1998). Tuttavia, come chiarito dalla circolare AdE 19/E/2012, dalle compravendite effettuate con data successiva al 17 settembre 2011 (articolo 2, comma 12-bis e ter, D.L. 138/2011 convertito) le parti possono accordarsi per l’utilizzo delle residue rate da parte del cedente, in luogo del cessionario e tale accordo può essere previsto anche per le cessioni a titolo gratuito. In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento le rate residue della detrazione competono all’acquirente, secondo la regola generale prevista dalla norma.
Benché il Legislatore abbia utilizzato il termine “vendita”, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale la donazione (C.M. 57/1998, punto 4).

CASO 2: PERMUTA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE SULLA QUALE SONO STATI REALIZZATI GLI INTERVENTI

In base all’articolo 1555, cod. civ., le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (circolare AdE 25/E/2012, risposta 1.2). In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia esso costituito a titolo oneroso o gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dell’articolo 16-bis, comma 8, Tuir riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.

TRASFERIMENTO A TERZI DI QUOTA IMMOBILIARE: QUANDO DETERMINA IL TRASFERIMENTO DEL DIRITTO ALLA DETRAZIONE?

Il trasferimento a terzi di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (circolare AdE 24/E/2004).
Diversamente, nel caso affrontato dalla risoluzione AdE 77/E/2009, il trasferimento della quota del 50% dell’immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, consolida l’intera proprietà dell’immobile in capo allo stesso acquirente; sarà, quindi, possibile attribuire la detrazione all’acquirente proprietario “pro-quota” che acquisisce la restante parte (il caso riguardava due ex conviventi che avevano affrontato spese di ristrutturazione).